中海上园湾VS 悦云庭，园区青剑湖将迎来两大楼盘大PK!

前言

我们知道，园区一直是苏州楼市的“宇宙中心”，是购房者所重点关注的区域，是苏州楼市的风向标，其他区域板块总在“蹭”园区的热度和高度，“园区南、园区东、园区北”等区域宣传语层出不穷。

寸土寸金的园区新房供应稀缺，奥体板块楼盘置业门槛较高，而且属于“抢不到”系列，于是很多购房者把目光投到了青剑湖板块，这里拥有不可复制的湖景资源、中环北线、星湖街等城市快速路畅达全城，是非常宜居的，更重要的是其单价比湖东、奥体要低了4000-5000元/㎡。

去年，园区青剑湖供应丰富，中海上园湾一期、二期、龙湖熙上、云栖安幔、颐和公馆、天阅湖滨雅苑等楼盘相继入市，随着这些项目的清盘，今年板块出现短时间的房荒，如今板块内的在售楼盘仅有中海上园湾三期和纯新盘悦云庭。

中海上园湾最后一期预计本月就会开盘，只有255套，三期参考之前的价格，约为3.6万-3.7万元/㎡。

纯新盘悦云庭最快10月底首开，最慢11月首开，看政府批价进度，目前价格没出来，可参考周边，但有建面约110平小户型，总价门槛较低。

克而瑞的分析师走进这两个楼盘，为网友分析这两个楼盘，希望对购房者有所帮助。

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悦云庭

悦云庭项目由苏高新拿地与融创、建屋联合打造，融创营销操盘。后期物业为融创物业。

配套

项目位于苏州工业园区科智路西、夷浜路南，距离地铁3号线双马街站约1.7公里，北侧约200米是中环东线和阳澄湖大道,交通较为便利。

项目东侧是工业园区星澄学校和东方维罗纳幼儿园。

东南面是正在建设中的阳澄湖邻里中心（总建约4.6万㎡，明年开业 ），未来也会是项目的一大重要商业配套，西南方向约2公里可以享受龙湖天街配套。

产品

悦云庭共打造了18幢8F洋房，共计515户，建筑外立面是日清设计，采用现代轻奢极简风格，景观设计是安道景观设计，参考的柏悦酒店，采用现代简约风格，2022年6月交付。

悦云庭的容积率为1.1，最大楼间距约为50米，最小楼间距约为32米，35%的绿化率，居住舒适度较高。

项目整体抬高4.5米，一楼打造了层高3.5米的架空层，得房率约为84%-85%，也是该项目的最大亮点。

项目只有两种户型，分别为建面约110㎡的三房两厅两卫和建面约133㎡四房两厅两卫，全装修交付，地暖、中央空调、新风系统三大件均有。

户型全部为封闭阳台出售，阳台部分全部计入产证面积，无赠送。

首开3#、5#、6#、10#、11#、16#、17#、20#、21#、22#。最小建面约为110㎡，按照目前板块均价3.5万元/㎡单价，总价控制得相对友好。

2

中海上园湾三期

中海上园湾位于工业园区唯亭街道唯澄路北、亭谊街东，一期、而期已经售罄，三期将于10月开盘。三期售罄后，就意味着上园湾项目收官了。

配套

项目往西与星湖街直线距离不到400米，与中环北线直线距离约600米，往东800米就是亭青街，驾车直接上星塘街高架，交通很便利。

在配套上，中海上园湾南面即为建设中的星湖天街（今年10月30日开业，据悉目前招商率已达到98%）。

西面是青剑湖学校。

产品

三期为12栋8-10F洋房产品，255套房源将一次性全部推出，领证依然有60%的人才优购房源，是中海上系首座东方美学作品。

社区绿化率比较高，达到了40%，那也物业采用中海的物业，物业费在3.58元/㎡/月。

值得注意的是，中海上园湾三期的南阳台实现全封闭，这也就意味着原本赠送一半面积的阳台，现在全部计入产证面积，总房款可能会有所增加。

并且2#增加地下室及夹层，6-9号楼地下室增加夹层，基本上代表着地下室拉均价空间更大了。

从项目规划变更公示来看，封阳台+增加地下室对买房人有直接影响，三期预计标准层户单价比之前要略高些。

三期共有两种户型，分别是建面约148㎡四房两厅两卫和建面约173㎡四房两厅三卫。

这一户型布局与一期、二期的143平户型是相同，主要是封闭阳台导致建筑面积增加了5平米，以前期3.5万元/㎡的备案均价来看，总房款大约增加了17.5万。

这一户型也就是此前的165㎡户型，封闭阳台增加了约8㎡，总房款增加了约28万。

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购房者如何做选择？

从区位来说：

中海上园湾处于青剑湖北部，悦云庭则处于青剑湖东北部。两个项目距离2.5公里，大型配套上也是可以实现共享的，只是距离不一样。

中海上园湾与星湖天街仅一路之隔，是比较大的优势。

另一个区别是在教育资源上，不过由于新房未交付前不划分学区，所以暂时还不确定。

从地理距离上来看，中海上园湾距离比较近的青剑湖学校和园区第三实验小学，悦云庭则更靠近星澄学校，“星”字头学校是广大家长所熟知并且认可的学校。

从产品来看：

两个项目的地价相差不大，仅相差235元/㎡，上园湾三期的楼面价23787元/㎡，悦云庭的楼面价为24022元/㎡。

容积率都相对较低，中海上园湾三期的容积率是1.2，悦云庭的容积率是1.1，都是低密产品。容积率方面，悦云庭较低。

绿化率方面，中海上园湾三期的绿化率高一些，中海上园湾的绿化率是40%，悦云庭的绿化率为35%。

交房时间，中海上园湾三期是2021年，因为其是现房销售，悦云庭是2022年。

产品类型方面，中海上园湾三期是8-10F 洋房，悦云庭是清一色的8F 洋房，从得房率和舒适度角度，悦云庭稍胜一筹。

从户型和价格来看：

从户型上来看，两个项目差别较大。

两个项目都只打造了2种户型，从面积段上来看，差别也还是比较大的。

中海上园湾三期只有建面约148㎡和173㎡，且均为四房设计，满足再改客群的需求。

悦云庭的起步户型建面仅110㎡三房户型，总价对一些高端首置和刚改客群十分友好，对一些高端改善的客群来说，建面约133㎡的户型也足够符合他们的需求。

一言以蔽之，这两个项目的户型针对的客群有一定的错位。

由于中海上园湾三期和悦云庭目前都还没有领取预售证，所以价格目前还未出炉。

中海上园湾三期的价格大概率将于一期和二期持平，稳定在34922元/㎡。

从青剑湖板块限价情况来看，3.5万元/㎡基本是板块房价红线，纯新盘悦云庭应该不会超过3.5万元/㎡，单价上，两个项目差别不是很大。但由于户型面积的差异，总价上悦云庭要比中海上园湾有优势。

给购房者的建议：

对高端商业配套有要求，预算足够且打算一步到位的话，建议首选中海上园湾。

预算有限，周边配套满足生活所需，对学区更加关注的话，则购买悦云庭。

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二手房的倒挂表现

最后，我们来看下园区青剑湖二手房市场。

9月园区青剑湖二手房挂牌均价为33250元/㎡，我们来看下中海上园湾三期和悦云庭周边二手房的挂牌情况。

据链家数据显示，悦云庭周边的二手房朗诗未来街区、朗诗未来街区（四期）、朗诗未来街区（三期）的挂牌价格均在3.7万元/㎡，存在一定的价格倒挂。而东方维罗纳的挂牌价格则仅32176元/㎡，且小区以小户型为主。悦云庭的置业顾问也这样说，因为东方维罗纳的小户型较多，整体上可能对板块的圈层有所影响。

中海上园湾周边小区挂牌价格在3.7-3.8万元/㎡之间，且大户型和别墅更加多一点。

从链家网的数据来看，青剑湖板块的倒挂其实并不像狮山、奥体、高铁新城、尹山湖那么明显，板块整体定位为改善，由于湖景资源稀缺，板块宜居属性较强。

结语

据悉，悦云庭已经开启验资，中海上园湾10月就会开盘，一大批购房者盯紧这个板块！

据板块控规，青剑湖未来将无新地块上市，也就是说未来园区青剑湖板块将无新房供应，青剑湖楼市将进入二手房主导市场。

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